Vice caché après l’acte authentique

Information 17/08
Vice caché après acte authentique

Vous avez découvert un vice caché sur une maison que vous venez d’acheter ? Où avant de signer l’acte authentique ?

Bonjour à tous, ici le Réseau HB pour une nouvelle chronique d’information,

Sur cette page vous trouverez :

  • Ce qu’est réellement considéré comme étant un vice caché devant la loi
  • Les différents cas de figure
  • Ce que vous pouvez faire en tant qu’acheteur OU vendeur

En terminant cette page, vous serez en mesure de prendre les décisions nécessaires à la résolution du problème.

En avant !!!

 

Qu’est-ce qui est considéré comme un vice caché ?

Considéré comme vice caché

Premièrement, il est important de relater ce qu’est vraiment un vice caché.

Car tous les défauts découverts après coup ne sont pas forcément défendables devant la loi.

Quels sont les vices cachés dans l’immobilier ?

Un vice caché est un élément qui rend le bien acheté difficilement utilisable ou inutilisable. Cela peu être un problème physique (charpente, murs, moisissure…) qui ne peut vous sauter aux yeux en tant que particulier ou une simple nuisance sonore, exemple : vous n’étiez pas au courant que votre bien est mitoyen avec une boite de nuit…

Il faut prendre en compte que ce vice doit constituer une entrave à une utilisation dite « normal » du bien et partir dans des cas extrêmes où la sécurité de l’habitant est en jeu.

Pour que ce problème soit considéré comme un vice caché, il faut répondre forcément à ces critères :

  • Que vous n’ayez pas eu connaissance de ce problème jusqu’à la vente
  • Ce vice doit amoindrir fortement l’usage normal du bien voir le rendre inutilisable dans certaine partie
  • Celui-ci doit être présent avant la vente
  • Ne pas être apparent

Pour en reprendre l’élément principal de la loi, selon l’Article 1641 du Code civil dispose : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus »

Liste de vices caché dans une maison

Pour vous aiguillé sur ce qui réellement considéré comme étant un vice caché, voici une liste non exhaustive de ceux-ci :

  • Une cave inondée, même si ce n’est qu’à une certaine période. Cela s’applique aussi aux autres pièces de la maison.
  • Fissure dans la dalle, ou fondations défectueuses
  • Fissure importante dans un mur (nécessite l’avis d’un expert)
  • Présence de termites
  • Infiltration d’eau
  • Charpente dont l’état nécessite des travaux urgents
  • Humidité omniprésente
  • Moisissure non visible
  • Pollution des sols
  • Absence d’eau courante dite potable
  • Chauffage hors d’usage
  • Du carrelage présentant des défauts

Vice caché sur une maison ancienne

Il est d’autant plus important de porter toute votre attention avant la signature de l’acte authentique si vous vous portez acquéreur d’une maison ancienne.

Parmi la liste précédemment citée, vous devez rechercher le moindre défaut qui vous mettra le doute.

Nous avons rédigé un article sur la signature d’un acte authentique. Même s’il vous est possible de vous retourner après la signature, nous vous conseillons de vous épargner la bataille administrative et juridique que eu entrainé un vice caché.

À savoir que dans le cas d’une maison ancienne, le vendeur peut inclure dans le contrat de vente une clause de garantie ou de non-garantie de vice caché. Dans ce dernier cas, vous pourrez tout de même vous retourner si vous arrivez à prouver la mauvaise foi du vendeur.

 

Vice caché dans une maison, mais le vendeur n’est pas au courant

Vice cahé maison mais le vendeur n'est pas au courant

Imaginons que le vendeur vous dit qu’il ne connaissait pas la présence de ce vice caché.

Peut-être que cela changera sa responsabilité.

Vice caché avant signature de l’acte de vente

Si vous repérez ce vice avant la signature, c’est une très bonne nouvelle. Car vous pourrez utiliser ce problème à votre avantage : gardez à l’esprit que même si l’acquéreur et le vendeur ont signé une promesse d’achat, il vous est toujours possible de négocier le prix du bien.

Deuxièmement, qu’il s’agisse d’une malhonnêteté ou d’une non-constatation par le vendeur, le savoir avant de vous êtes engagé devant le notaire est une très bonne manière de prendre du recul par rapport à l’achat en question.

Pour finir, sachez qu’un défaut du bien constaté avant la signature de l’acte authentique ne peut être considéré comme étant un vice caché, celui-ci sera juste considéré comme un nouvel élément devant être pris en compte par l’acheteur et le vendeur lors de la négociation.

Comment prouver que le vendeur connaissait le vice caché ?

Sachez que ce n’est pas obligatoirement en cas de connaissance de cause que l’on peut parler de vice caché.

En réalité, un vice caché n’est pas forcement dissimulé par le vendeur, ce dernier ne peut en réalité ne pas connaitre la présence de celui-ci et être tout de même considéré en tant que tel. Donc vous n’avez rien à prouver de ce côté-là.

J’ai acheté une maison pourrie

Ce peut être le cas, dit crument. Mais tout n’est pas perdu, vous pourrez justement utiliser cette garantie qui protège les acheteurs si vous vous rendez compte après coup que votre bien n’est pas optimal.

Mais attention, il faut tout de même que le délai de déclaration de vice caché ne soit pas dépassé.

Aussi, il faut vous retourner de la bonne manière et comprendre que votre cas doit entrer dans certaines cases.

 

Quel recours après l’achat d’une maison ?

Quel recours après achat d'une maison

La maison ou appartement est acheté, le vice est présent, que faire maintenant ?

Nous allons nous placer du côté de l’acheteur et aussi du vendeur !

Comment se retourner contre l’ancien propriétaire ?

Avant de montrer les dents, tendez la main : la première chose à faire est de prendre contact avec le vendeur, directement par mail ou téléphone. En même temps, informez-le que vous lui envoyez une lettre avec accusé de réception en décrivant ce que vous avez découvert, et faites-le.

Si aucun accord est possible (garder du bon sens dans ce genre de situation), il faut apporter l’affaire devant le tribunal. L’intervention d’un expert qui constatera les faits est fortement recommandée. Vous pourrez obtenir dans ce cas l’annulation de la vente ou une réduction du prix de vente comprenant les frais de réparation, ainsi que les dommages engendrés dans certains cas.

Comment se défendre d’une accusation de vice caché ?

Passons du côté du vendeur qui se fait accuser, peut-être à tort.

La première chose à faire si vous recevez une lettre de ce type est de répondre rapidement. Demandez plus de détails et si possible une visite accompagnée d’un expert pour constater vous-même l’étendue des dégâts.

Dans certains cas, l’affaire va se résoudre rapidement pour vous, en tout cas, vous pourrez en connaitre une partie de l’issu, même si rien n’est gravé dans le marbre avec la justice :

  1. Le contrat stipule que le bien est vendu en l’état et aux risques de l’acheteur.
  2. Le problème est clairement apparent et était connu de l’acheteur
  3. Le défaut est dû à une usure normale du bien
  4. Le défaut est apparu après la vente
  5. Résultant d’une mauvaise utilisation du bien

 

Comment annuler une vente immobilière après la signature définitive ?

Quel est le délai vice caché

Maintenant, passons à la dernière étape, qui est de mettre en œuvre son pouvoir de rétractation.

Mais avant cela, il faut prendre connaissance des lois qui encadrent ce droit.

Quel est le délai pour un vice caché ?

20 ans.

Ce délai parait gargantuesque, mais vous avez réellement 20 années pour déclarer un vice caché. Attention tout de même, plus le temps avant déclaration du défaut est élevé, plus vous aurez de mal à prouver votre bonne foi.

Il y a un autre délai à prendre en compte : à partir du moment où vous avez constaté le défaut, il vous reste 2 ans pour faire le nécessaire et le porter à connaissance du vendeur. À savoir que ce délai est valable que si le contrat de vente est signé après le 19 Février 2005.

Quelles sont les garanties lors d’une vente pour l’acheteur ?

Il existe un certain nombre de garanties qui protégeront l’acheteur le cas échéant.

Dans le cas d’une maison neuve, les garanties sont totalement différentes bien évidemment.

Dans la plupart des cas, ces garanties seront valables pour l’achat d’un bien ancien. Premièrement, vous avez les diagnostics qui constituent les garanties de bases qui vous sont clairement stipulées dans le projet de compromis de vente.

La garantie de vice caché est stipulée dans ce dernier, elle peut être remise en cause, mais vous obtiendrez tout de même gain de cause dans les cas extrêmes. Pour connaitre la protection qui vous est due, vous devrez forcement engager un avocat spécialisé dans le domaine pour analyser votre dossier.

 

Vous souhaitez faire de l'immobilier votre métier ?

C’est la fin de cette chronique d’information, vous connaissez désormais les points importants à vérifier avant de signer un acte de vente.

Si vous êtes passionné et motivé par le domaine, découvrez le Réseau de proximité HB :