Quelles conditions suspensives dans le compromis de vente ?

Information 17/08
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Vous souhaitez prendre toutes les précautions avant de signer votre compromis de vente ? Quelles sont les choses risquées auxquelles il faut faire grandement attention avant de signer ?

Bonjour à tous, ici le Réseau HB pour une page spécialement dédiée aux clauses particulières dont il est très important de prêter attention, car certain oubli peuvent vous coûter très cher !

Sur cette revue d’information, vous trouverez :

  • Les clauses suspensives basiques
  • Les clauses suspensives particulières (ce sont dans certains cas les plus importantes)
  • Comment faire jouer ces conditions en votre faveur

En finissant cette revue, vous pourrez signer votre compromis de vente en connaissance de cause !

Allons-y !!!

 

Quelles sont les principales clauses suspensives du compromis de vente ?

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Commençons par les clauses basiques, voire obligatoires, dans la rédaction du compromis.

Celles-ci doivent figurer dans le projet de compromis qui vous sera envoyé par le notaire bien avant sa signature.

Rédaction condition suspensive d’obtention de prêt

Dans le cas où vous faites appel à un organisme de prêt bancaire pour financer une partie de votre bien immobilier, c’est une clause qui sera automatiquement rédigée sur le compromis de vente.

Vous pouvez volontairement enlever cette mention si vous n’avez pas besoin de crédit immobilier, mais attention, si vous avez finalement besoin d’un prêt et qu’il est refusé, vous ne pourrez plus faire jouer de cette clause suspensive, qui ne sera donc pas mentionnée.

Quelles mentions doivent comporter cette clause suspensive d’obtention de prêt ?

  • Premier, il est important d’être précis sur le montant de votre apport et le montant empreint à la banque. Ce dernier doit être le plus proche de la réalité, voire légèrement supérieur à ce dont vous avez besoin réellement. Car sachez-le, si par exemple vous inscrivez 200 000€ empreinté et que vous avez plusieurs refus pour une demande à 210 000€, ces refus ne seront pas valables. Au contraire, si une somme égale ou inférieure est refusée, celle-ci sera tenue en compte et irréfutable.
  • Le taux de l’empreint : fixer une limite vous permettra de ne pas accepter tous les prêts. Effectivement si vous avez un accord avec un taux excessivement élevé, est-ce que le jeu en vaut la chandelle ? Et si vous avez ne serait-ce qu’un seul prêt accepté, quelque soit le taux, vous ne pourrez faire valoir votre droit suspensif.
  • Durée de l’empreint : important si vous vous êtes fixé une limite personnelle.
  • Le délai nécessaire à l’accomplissement de cette clause : situé généralement entre 45 et 60 jours, vous pouvez demander plus si vous jugez nécessaire pour quelques raisons que ce soit. Par exemple, si vous devez attendre la délivrance de votre dernier avis d’imposition, il est judicieux de prévoir le délai adéquat.
  • Le nombre d’organismes auxquels vous demandez votre prêt avant de pouvoir bénéficier de la clause suspensive.

Si l’un de ces points se révèle hors cadre lors de la demande prêt, vous pourrez faire valoir votre droit de rétractation et de remboursement intégral du dépôt de garantie versé sur le compte notarial. Pour cette condition, vous devez communiquer avec preuves des refus de la banque, les refus au vendeur (propriétaire du bien). Ces preuves doivent être adressées avant la fin du délai mentionné dans le compromis.

Condition suspensive compromis de vente délai dépassé

Première chose à savoir, vous avez un délai de rétractation légal, en tant qu’acheteur et non en tant que vendeur, de 10 jours, sans invoquer de raison particulière, et sans avoir besoin de faire jouer quelque clause que ce soit. Pour ce faire, l’acheteur doit :

  • Envoyer la demande dans ce délai de 10 jours au(x) propriétaire(s) avec accusé de réception.
  • Vous récupérez votre dépôt de garantie sous 21 jours maximum par virement du notaire.
  • Si ce délai de 10 jours est dépassé et que l’acheteur se rétracte avant la fin, le vendeur est totalement libre de garder en sa possession le dépôt e garanti en guise de dédommagement.

En ce qui concerne le délai nécessaire avant la rédaction et signature de l’acte authentique, il n’existe aucun délai maximum. Cependant celui-ci est en général de 3 ou 4 mois. Ce délai laisse le temps aux deux parties de réaliser les termes des clauses suspensives.

En ce qui concerne le délai pour trouver, par exemple, l’organisme qui voudra donner son accord pour l’obtention d’un prêt : si la date de la clause suspensive est dépassée, mais que les organismes n’ont toujours pas rendu de réponse, la bonne foi de l’acheteur peut être mise en avant pour ne pas lui porter préjudice. Il convient que de tenir informé le vendeur de l’avancement de la situation va de soi et qu’il ne faut pas le prévenir au dernier moment.

Un dépassement peut être accordé en connaissance du notaire et du vendeur, le temps que vous obteniez toutes les prérogatives fixé lors de la signature du compromis, ce n’est qu’en cas de désaccord entre les deux parties que la justice tranchera en prenant en compte le délai fixé.

Exemple clause suspensive compromis de vente

Il existe une liste générale des clauses suspensives qui vous pourront vous servir d’exemple. celle-ci est plus ou moins standard et vous donnera des idées très certainement pour d’autres clauses :

  • La classique obtention de prêt.
  • La vente effective de son ancien logement, pour cela vous pouvez demander un délai supplémentaire afin d’éviter d’avoir recours à un prêt relais.
  • Un délai de rétractation plus long : attention, cette demande met en cause le fait que vous n’êtes pas sûr d’une chose.
  • Installation d’une VMC avant possession des lieux (en 2022, l’installation d’une VMC n’est pas obligatoire légalement).
  • Absence de servitude : vérifier que personne à par vous n’a un droit de passage sur votre propriété.
  • En cas d’achat de terrain : les autorisations nécessaires à la construction.

 

Conditions suspensives particulières

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Passons désormais aux clauses suspensives qui, mises bout à bout, vous feront économiser plusieurs milliers d’Euros dans certains cas.

Celle-ci n’est pas obligatoire, mais attention, c’est votre responsabilité de vérifier leur présence avant la signature.

Condition suspensive vente en cascade

La condition de vente en cascade est une particularité pour les propriétaires voulant faire l’acquisition d’un nouveau bien.

Cette clause permet à l’acquéreur de ne pas avoir recourt à un prêt relais si celui-ci doit premièrement vendre son propre bien avant de pouvoir acheter le second. L’inscription de la vente de son bien peut être, en accord avec le vendeur, une clause suspensive d’une durée de 6 mois.

Dans ce cas-là, le prix plancher de vente du bien de l’acquéreur doit être inscrit dans cette clause.

Clause suspensive vente longue

À l’inverse, la clause suspensive de vente longue est conçue pour laisser le temps au vendeur de trouver son nouveau bien le temps que l’acte définitif arrive à sa date butoir.

Attention, cette clause doit aussi être partagée à l’autre partie qui doit être d’accord pour recevoir la pleine possession du bien 6 mois après la signature de l’avant-contrat.

Sachez toute de même que la vente peut être négociée pour plus de 18 mois après la signature du compromis, dans ce cas il vous faudra forcément la présence d’un notaire pour poser les termes nécessaires à l’exécution de cette clause.

Clause suspensive en fonction du diagnostic

Les diagnostics sont là pour vous prévenir des normes obligatoires. Ils sont VRAIMENT importants.

Si un seul de ces diagnostics ne respecte pas les normes actuelles, il en va de la garantie de l’assurance du bien en question.

Pour une maison, voici la liste des 10 diagnostics à respecter, tous ne sont pas obligatoires, car ils dépendent de la zone d’habitation :

  1. La loi Carrez : celle-ci vous permet de connaître exactement la surface habitable. Elle n’est pas obligatoire s’il s’agit d’une maison individuelle, cependant, elle le sera pour un appartement ou une copropriété.
  2. Le DPE, aussi appelé diagnostic énergétique : Il sera dans quelques années obligatoire de respecter un seuil minimum.
  3. Amiante : obligatoire car toxique.
  4. Électrique : attention, il est très important d’obtenir un diagnostic électrique aux normes actuelles, car si un sinistre a lieu alors que celui-ci n’est pas valide, l’assurance est en droit de ne pas indemniser le propriétaire lors du sinistre.
  5. Gaz : un contrôle qu’il faudra renouveler si celui-ci ne se révèle pas sans reproche.
  6. Plomb : celui-ci est très important, car il s’agit là d’un rapport direct avec votre santé.
  7. Termites : obligatoire seulement si le bien est situé dans une zone délimitée par le préfet.
  8. Assainissement : valable seulement si l’habitation n’est pas raccordée à un réseau collectif, sinon, celui reste obligatoire. Cela n’empêche pas une vérification du bon fonctionnement de l’assainissement.
  9. Mérules : vérifiable rapidement et seulement si le bâtiment est dans une zone concerné pas l’article L 131-3 du code de construction et de l’habitation.
  10. Risques naturels : De la même manière, cette mesure concerne que certaines zones de la France. Pour ce dernier point, nous vous conseillons d’aller directement sur la page gouvernementale, d’entrer l’adresse du bien en question pour connaitre les risques associés à celui-ci.

 

Comment fonctionne une condition suspensive ?

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Pour finir, vous devez maintenant avoir une liste de clause correspondant au bien que vous souhaitez acheter.

Ces clauses pourront vous préserver de mauvaises surprises, encore faut-il savoir comment les faire valoir :

Comment faire valoir une clause suspensive ?

Si une clause suspensive n’est pas réalisée par le vendeur (rappelons que les clauses protègent que l’acquéreur), il faut déclarer sa non-conformité avant la signature de l’acte authentique.

Pour cela, il faudra envoyer la demande auprès du propriétaire du bien, par lettre, avec accusé de réception en mentionnant la clause non respectée et les justificatifs en rapport.

La demande peut être faite après la signature de l’acte authentique dans un seul cas : une date spécifique est en accord avec les deux parties sur la réalisation de cette clause.

Les effets de la condition suspensive

Si une seule des clauses suspensives n’est pas réalisée par une partie, le contrat préalablement signé (compromis de vente) est automatiquement annulé. Aucune poursuite ne peut avoir lieu contre le vendeur ou l’acquéreur, ce dernier se verra rembourser le dépôt initial de garantie sous 21 jours.

C’est un retour total à la situation précédant le compromis de vente.

Dans le cas où toutes les conditions suspensives sont respectées, absolument rien ne peut contrer la vente du bien et la signature de l’acte authentique. Si toutes les clauses sont respectées et que l’acheteur se désiste après les 10 jours de rétractations initiaux, des indemnités seront directement engagées envers celui-ci.

 

Apprenez encore plus du domaine de l'Immobilier

C’est terminé en ce qui concerne les règles de base des compromis de vente, mais il reste tellement à apprendre !

Si vous souhaitez faire de l’immobilier votre métier, nous saurons vous donner les outils :